¿TENGO QUE PAGAR LOS GASTOS HIPOTECARIOS? ¿Y LOS IMPUESTOS?
Cuando un consumidor decide formalizar un contrato de préstamo hipotecario con una entidad de crédito, es muy probable que tenga que hacer frente al pago de una serie de gastos hipotecarios e impuestos asociados a dicho contrato con las particularidades que, a continuación, vamos a desarrollar.
Siendo de gran interés esta cuestión para los consumidores y usuarios, nuestro objetivo en el presente artículo es clarificar y explicar la postura y situación, que sobre esta materia, se está siguiendo por parte de los juzgados y tribunales españoles a la luz de los pronunciamientos jurisprudenciales del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
¿Quién tiene que pagar los gastos hipotecarios?
Los gastos hipotecarios deberán ser pagados mediante una distribución equitativa de la carga entre el prestatario y el banco, que deberá quedar reflejada en la cláusula del contrato de préstamo hipotecario que se firme con el banco.
En caso contrario, podemos estar ante una cláusula nula de pleno derecho por abusiva de su contrato, la cual le dará derecho a una devolución de las cantidades, en el porcentaje que el tribunal juzgue conveniente, con el fin de restablecer el equilibrio de las partes en el contrato.
En la práctica, las entidades de crédito han venido atribuyendo al consumidor —el prestatario en este caso— a través de las cláusulas abusivas, no negociadas individualmente e incorporadas de manera indiscriminada en los contratos de préstamo hipotecario, el pago de todos los gastos hipotecarios e impuestos asociados a dichos contratos.
Dado el desequilibrio contractual que ello provocaba para los consumidores y con ocasión de varias reclamaciones judiciales, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo tuvo la oportunidad de pronunciarse en la Sentencia 705/2015 (en adelante STS de 2015), declarando:
1º Nulas de pleno derecho por abusivas las cláusulas de gastos hipotecarios que solo obligaban al consumidor a su pago.
2º Que un restablecimiento del equilibrio contractual entre ambas partes, pasaba una distribución más equitativa del pago de los gastos hipotecarios entre el consumidor o prestatario y el banco.
Con carácter previo al pronunciamiento de la STS de 2015, la mayoría de los consumidores procedieron al pago por completo de los gastos hipotecarios y ello, como consecuencia del cumplimiento de la cláusula gastos hipotecarios incluida en sus contratos de préstamo.
Sin embargo, desde que han sido declaradas nulas de pleno derecho por abusivas dichas cláusulas en 2015, los gastos hipotecarios, que previamente habían sido pagados de más por los consumidores, deberán ser devueltos en la parte que le corresponda al consumidor de acuerdo a una distribución equitativa, en el pago, entre los consumidores y los bancos; solo sigue habiendo discrepancias por los jueces y tribunales en relación a cuál es el efectivo porcentaje que debe ser objeto de devolución por parte del banco al consumidor.
¿Quién debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
Una vez expuesto todo lo relativo al pago de los gastos hipotecarios, quedaba por resolver, por parte de los tribunales, la cuestión referente del obligado al pago del Impuesto de Actos jurídicos Documentados y el impuesto del timbre del notario con ocasión de la formalización de un contrato de préstamo hipotecario.
No fue, hasta el pasado 28 de febrero de 2018, cuando la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunido en Pleno, se pronunció sobre esta cuestión, a través de una nota de prensa, comunicando que daría a conocer el texto completo de las sentencias en fechas posteriores, pues se interpusieron en su día dos recursos de casación
En estas Sentencia 147/2018 y 148/2018 del Tribunal Supremo, solo se discute quién es el sujeto obligado al pago del Impuesto de Actos jurídicos documentados con ocasión de la formalización del préstamo hipotecario, habiendo sentenciado el Tribunal Supremo que el pago de dicho impuesto corresponde al prestatario.
¿Qué debo saber a la hora de firmar un contrato de préstamo hipotecario con el banco ?
Como consumidores-prestatarios que somos, debemos ser conscientes de que existen una serie de gastos hipotecarios e impuestos asociados a dichos contratos, a cuyo pago no estamos obligados en su totalidad, sino de la forma que se expone a continuación, a la luz de la jurisprudencia más reciente:
1.- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Según la Sentencia 147/2018 y 148/2018 del Tribunal Supremo:
En caso de formalización de un contrato préstamo hipotecario, corresponde al prestatario el pago del impuesto de actos jurídicos documentados, pues es el sujeto pasivo de dicho impuesto, según la jurisprudencia reiterada por la Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, que es la competente para decidir en cuestiones y materias tributarias.
En las últimas semanas, en varios medios de comunicación, hemos escuchado y leído que existía la posibilidad de plantear una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
No obstante, en mi humilde opinión, coincido con lo dicho por el Presidente de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo el cual explica, en una entrevista reciente, que para que ello sea posible “es necesario que existan o aparezcan dudas sobre la interpretación de un norma de Derecho de la Unión Europea, y en este caso, se trata de la interpretación de una norma tributaria, que es nacional, sobre quién debe pagar el impuesto de actos jurídicos documentados, con lo cual preveo que resultará difícil y complejo.
2.-El timbre de los documentos notariales.
Según la Sentencia 147/2018 y 148/2018 del Tribunal Supremo:
Por el timbre de los documentos notariales,
1º El impuesto correspondiente a la matriz (según el número de hojas de la escritura pública de la hipoteca) se abonará por partes iguales entre el prestamista y prestatario.
2º Y el impuesto correspondiente a las copias, por quien las solicite”.
3.- El resto de gastos hipotecarios.
En la práctica bancaria, son numerosas las cláusulas abusivas insertada en los contratos celebrados con los consumidores, tales como las cláusula suelo, la cláusula de intereses moratorios, la cláusula de vencimiento anticipado y las cláusula de gastos hipotecarios.
La Sentencia 705/2015 del 23 de diciembre del Tribunal Supremo consideró nulas de pleno derecho por abusivas las cláusulas relativas a los gastos de apertura de las hipotecas, obligando al banco a restituir las cantidades.
Los tribunales, al declarar la nulidad de pleno derecho de las cláusulas de gastos hipotecarios por abusivas, vienen estableciendo como solución que se haga una distribución del pago de dichos gastos de constitución de las hipotecas entre el consumidor y los bancos, existiendo discrepancias entre la distribución del porcentaje que corresponde a cada uno, tal y como explicamos al principio del artículo, pero a continuación vamos a pararnos en cada uno de dichos gastos hipotecarios.
Los gastos hipotecarios que se están reclamando en los tribunales, a consecuencia de las cláusulas abusivas, son los siguientes:
1º Los gastos de notaría correspondientes a la escritura pública del préstamo hipotecario (distintos al impuesto del timbre).
2º Los gastos del Registro de la Propiedad, por la inscripción de la escritura pública.
3º Los gastos de gestoría (si la intervención fue impuesta por el banco)
4º Los gastos de tasación de la vivienda.
5º La comisión de apertura, que suele ser del 1%
La reclamación de la comisión de apertura que cobra el banco por el contrato de préstamo hipotecario se podrá llevar a cabo siempre que el banco no justifique, que dicha comisión se cobra por la realización de un servicio concreto y real de gestión y, que efectivamente dicho servicio se ha llevado a cabo.
El fundamento jurídico de la declaración de nulidad de pleno derecho por abusivas, de las cláusulas de gastos, se basa en los argumentos jurídicos que a continuación vamos a exponer, siempre y cuando el contrato sea celebrado con un consumidor:
Las cláusulas de gastos por la formalización del préstamo hipotecario, al no ser negociadas individualmente e incorporadas, de forma unilateral, por la parte predisponente (el banco) en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con los consumidores, son declaradas nulas de pleno derecho por abusivas cuando se aprecie dicho carácter abusivo por parte de los tribunales.
A estas cláusulas abusivas, se refiere la normativa especial de protección de los consumidores y usuarios en el Real Decreto Legislativo 1/2007, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, concretamente en su artículo 82, el cual establece:
Artículo 82
Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
Por tanto, para que dicha cláusula sea declarada nula de pleno derecho por abusiva, es preciso que el banco, sin mediar negociación individual alguna con el consumidor en relación a dicha cláusula, la hubiese incluido en el contrato y se produzca un desequilibrio importante entre las partes, en cuanto sus prestaciones, como consecuencia de dicha cláusula.
Además, dichas cláusula de gastos hipotecarios, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 y 3 TRLGCU), por lo que debe ser declarada nula.
De lo anterior, se deduce el carácter abusivo de la cláusula y el importante desequilibrio de los derechos y obligaciones que corresponde a cada una de las partes del contrato, ya que el consumidor no habría aceptado y firmado el contrato, de haber tenido una mínima posibilidad de negociar individualmente dicha cláusula de gastos con el banco.
El plazo para ejercitar la acción de nulidad de pleno derecho es imprescriptible y por tanto, se podrán reclamar, en cualquier momento, tanto los gastos pagados de más como los intereses indemnizatorios por dichas cantidades y todo ello, incluso cuando la hipoteca haya sido cancelada, se haya producido una novación o una subrogación en el préstamo hipotecario.
Este artículo se basa en nuestra opinión jurídica, que gustosamente sometemos a cualquier otra mejor fundada en derecho.
En Cots Abogados, donde contamos con Abogados especializados en Derecho Bancario y Derecho Financiero, esperamos haberle puesto en conocimiento de la situación actual de los gastos hipotecarios, su posible reclamación y los impuestos asociados a dichos contratos, no dude en ponerse en contacto con nosotros.